Hoe vergelijken we huren en kopen?
Je begint in beide gevallen met hetzelfde eigen geld. Koop je, dan betaal je daaruit de kosten koper en de rest verlaagt je hypotheek. Huur je, dan beleg of spaar je dat geld. Elk jaar kijken we wat wonen kost: bij kopen rente en aflossing min de hypotheekrenteaftrek, plus onderhoud; bij huren de huur. Wie goedkoper uit is, zet het verschil opzij. Aan het eind tellen we het vermogen: bij kopen de waarde van je huis min de restschuld plus wat je opzij zette, bij huren je spaargeld of beleggingen.
Wat telt mee?
- Kosten koper: 2% overdrachtsbelasting (niet als je jonger dan 35 bent, voor het eerst koopt en de woning niet meer kost dan € 555.000), plus € 5.000 voor notaris, taxatie en advies. Die betaal je uit eigen geld, want je kunt maximaal de waarde van de woning lenen.
- Hypotheekrenteaftrek: met eigenwoningforfait en de regels van 2026, zoals in de hypotheekrenteaftrek-calculator.
- Onderhoud en eigenaarslasten: 1% van de woningwaarde per jaar.
- Waardestijging, huurstijging en rendement: vul je zelf in. Ze bepalen de uitkomst sterk; probeer daarom een paar varianten.
Vuistregels
Hoe langer je blijft wonen, hoe vaker kopen wint: de kosten koper verdien je pas na een aantal jaren terug, en je lost elke maand af. Verwacht je binnen een paar jaar te verhuizen, dan is huren vaak voordeliger. Hoeveel je kunt lenen zie je bij maximale hypotheek; huur je met een lager inkomen, kijk dan ook naar huurtoeslag.
Huren of kopen per aantal jaren (2026)
Voorbeeld: huur € 1.400 per maand (+3% per jaar) of een woning van € 400.000 kopen met € 40.000 eigen geld, 3,8% rente, 2% waardestijging, 2% rendement en een inkomen van € 70.000:
| Na | Vermogen bij kopen | Vermogen bij huren | Voordeliger |
|---|---|---|---|
| 3 jaar | € 72.682 | € 49.174 | Kopen (€ 23.508) |
| 5 jaar | € 105.365 | € 54.025 | Kopen (€ 51.340) |
| 10 jaar | € 196.385 | € 61.495 | Kopen (€ 134.890) |
| 15 jaar | € 309.699 | € 67.896 | Kopen (€ 241.803) |
| 20 jaar | € 451.988 | € 74.962 | Kopen (€ 377.026) |
| 30 jaar | € 849.626 | € 91.379 | Kopen (€ 758.247) |
Bronnen
Over deze pagina
Zo controleren we: elk bedrag komt uit een officiële bron, elke berekening heeft automatische tests met voorbeeldgevallen, en we lopen de bedragen opnieuw na als ze veranderen, in elk geval rond 1 januari en 1 juli. Lees hoe we werken.
Laatst bijgewerkt op .
Wijzigingen op deze pagina (2)
- : Startersvrijstelling 2027: de grens wordt definitief € 615.000 (Staatscourant 2025, 40375).
- : Nieuwe rekenaar: huren en kopen vergeleken over een aantal jaren, met de aannames op de pagina.
Veelgestelde vragen
Is kopen altijd voordeliger dan huren?
Nee. Kopen wint meestal als je lang blijft wonen en de woning in waarde stijgt. Bij een korte periode, hoge kosten koper of dalende huizenprijzen kan huren voordeliger zijn. Ook hoeveel je eigen geld anders oplevert, maakt veel uit.
Wat zijn kosten koper?
De kosten die je bovenop de koopprijs betaalt: 2% overdrachtsbelasting voor een woning waarin je zelf gaat wonen, de notaris, een taxatie en hypotheekadvies. Je betaalt ze uit eigen geld, want je kunt maximaal de waarde van de woning lenen.
Wanneer krijg ik de startersvrijstelling?
Als je meerderjarig en jonger dan 35 bent, de vrijstelling nog niet eerder hebt gebruikt, zelf in de woning gaat wonen en de woning niet meer kost dan € 555.000. Je betaalt dan geen overdrachtsbelasting. Vanaf 1 januari 2027 wordt die grens € 615.000.
Waarom telt het geld dat ik opzijzet mee?
Om eerlijk te vergelijken. Is huren per maand goedkoper, dan kun je het verschil sparen of beleggen; is kopen goedkoper, dan kan de koper dat. Zonder dat geld zou het goedkopere scenario te slecht uitkomen.
Wat als ik na een paar jaar weer verhuis?
Dan betaal je bij verkoop vaak nog makelaarskosten, en heb je de kosten koper misschien nog niet terugverdiend. Die verkoopkosten zitten niet in deze vergelijking; reken bij een korte periode dus voorzichtig.